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Los préstamos de refinanciamiento tienen prácticamente los mismos costos que un
préstamo original, pero un prestatario puede manejar estos costos de tres
maneras diferentes:
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Llevando un cheque el día del cierre
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Incluyendo los costos de cierre en el saldo principal del préstamo
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Cubriendo los costos de cierre para el prestamista y para terceros, pagando una
tasa de interés levemente mayor. |
¿Cuál es la mejor opción para usted? Eso dependerá de sus objetivos de
refinanciamiento y de la cantidad de efectivo que usted tenga disponible al
momento del cierre. En definitiva, las tres opciones generalmente requieren que
el prestatario pague el día del cierre los cargos correspondientes al interés
prepagado del nuevo préstamo y otros costos que apliquen, por la apertura de la
cuenta en custodia para los impuestos y el seguro.
Llevando un cheque al cierre
Es una buena estrategia si usted está refinanciando para disminuir su tasa de
interés y planea conservar la casa por un largo período de tiempo (4 años o
más). En ese caso, puede que usted quiera pagar puntos para disminuir lo más
posible la tasa de interés por una tasa con la que usted estará felíz por
muchos años.
Incluyendo los costos del cierre en el saldo principal de su
préstamo
Esto funciona muy bien en situaciones en las que usted planea conservar su casa
por un largo período de tiempo (4 años o más), pero no quiere pagar los costos
del cierre en efectivo. Si decide amortizar los costos del cierre sobre el
período del préstamo, los pagos mensuales de su préstamo aumentarán sólo en un
monto muy pequeño.
Cubriendo los costos de cierre al prestamista y terceros
pagando una tasa de interés mayor
A este refinanciamiento sin desembolso generalmente se le llama “no
out-of-pocket costs” (No debe olvidar que usted todavía tendrá que pagar más o
menos el equivalente al pago de su primer pago mensual al cierre para cubrir
los costos del interés prepagado y de la apertura de la cuenta en custodia.)
Esta es una buena opción para reducir los pagos mensuales en un mercado donde
las tasas están a la baja. De hecho, dado que no existen cuotas que el
prestatario deba pagar de su bolsillo ni para el prestamista ni para terceros,
el prestatario puede hacer esto más de una vez si las tasas continúan bajando.
El prestatario estará pagando una tasa de interés más alta que la que pagaría
por un préstamo en el que paga los costos de cierre. Es por esta razón que esta
es una opción típica en situaciones en las que el prestatario no planea
conservar su casa por más de 4 años y está buscando disminuir sus pagos a corto
plazo.
¿Cuál es la mejor manera de anticipar los costos de cierre para
usted?
Pregunte a Countrywide. Nosotros podremos recomendarle de acuerdo a su
situación.
Anticipando los costos de un refinanciamiento estándar
¿Usted ya decidió que un préstamo sin desembolso no es la mejor opción para
usted? Entonces echemos un vistazo a todas las cuotas y cargos que usted muy
probablemente tendrá que afrontar antes o durante el cierre.
Costos relacionados con el prestamista
El costo de un préstamo es más que tasas y puntos. Antes de elegir a un
prestamista para un préstamo específico, usted debe preguntar qué otros cargos
habrá aparte de los puntos. Al hacer su solicitud, le entregarán lo que se
llama un Presupuesto de Buena Fe (Good Faith Estimate) de lo que costará
el préstamo. Y esto es tal como el nombre lo indica, un presupuesto. Y, de
buena fe, será tan exacto como sea posible, dada la información disponible al
comienzo del proceso.
Usted recibirá una Declaración de Transparencia en el Préstamo (Truth-in-Lending
Disclosure) inicial que incluye el Porcentaje Anual de Interés (APR) y
otros términos financieros, en los siguientes 3 días después de que entregue su
solicitud. Una Declaración de Liquidación HUD-1 (HUD-1 Settlement Statement),
será presentada un poco antes del cierre, proporcionando una declaración
completa de los costos de cierre. Esta declaración establece el total de fondos
que debe traer al cierre y enumera cómo y a quién se distribuirán los fondos.
Honorarios a Terceros
Los honorarios a terceros son recaudados por el prestamista por servicios
ofrecidos por terceros, tal como un evaluador. Comúnmente, todos los
prestamistas requieren algunos de estos honorarios. Muchos de estos servicios
son regulados por distintas organizaciones gubernamentales.
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| Pago por una opinión o presupuesto del valor de la propiedad. Un
evaluador profesional prepara un informe que explica la determinación del valor
justo del mercado. Esta cuota se paga generalmente al momento de aplicar para
el préstamo hipotecario. |
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| Cuota por Informe de Crédito |
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| Cubre el costo del informe de crédito que se usa para determinar
el valor crediticio del prestatario. Estos informes se obtienen de agencias de
crédito y evalúan la capacidad del prestatario para pagar deudas o su historial
de pago de deudas. Esta cuota se paga generalmente al momento de aplicar para
el préstamo hipotecario. |
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| Cuota por una póliza de seguro que protege al prestamista contra
pérdidas en caso que el prestatario no hace sus pagos. Este tipo de seguro
generalmente se requiere para préstamos con menos del 20% de pago inicial.
Estos costos pueden pagarse por adelantado, ser incluidos en el pago mensual o
en la tasa de interés.
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| Cuota que cubre el costo que cobra una agencia de servicio de
impuestos por monitorear los pagos de impuestos de la propiedad. Si el
prestatario directamente opta por pagar los impuestos usted mismo, la agencia
revisa las listas de impuestos mientras dure el préstamo e informa al
prestamista en caso que el pago de los impuestos de la propiedad se demore para
que el prestamista pueda tomar medidas para proteger su posición de garante. |
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| Cuota por Comprobación de Inundación
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| Cubre la revisión que lleva a cabo la Agencia Federal de
Administración de Emergencias (FEMA por sus siglas en inglés) para determinar
si una casa está ubicada en zona de inundaciones y requiere seguro contra
inundaciones. |
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| Honorarios de Cierre/Cuenta en Custodia/Abogado |
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| Paga por los servicios del agente de cierre o escrow, o el
abogado que maneja todas las transferencias financieras y pagos asociados con
el cierre del préstamo de refinanciamiento. |
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| Búsqueda de Título o Sumario |
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| Paga por un historial escrito de las transacciones del título de
la propiedad, incluyendo todo lo que esté registrado en los archivos públicos.
La búsqueda comprende gravámenes, reclamos que no han sido pagados,
restricciones y otros problemas. |
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| Prima por seguro de título que lo protege al prestatario usted y
al prestamista en caso de un reclamo no resuelto que afecta la comercialización
del título de la propiedad. Se emiten dos pólizas, una póliza de dueño para
usted y una póliza de prestamista para el prestamista. También pueden estar
incluidos en este cargo garantías y endosos de título especiales. |
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| Impuestos de Ciudad/Condado/ Estado/Estampillado |
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| Algunos estados tienen impuestos relacionados con transacciones
inmobiliarias. Estos impuestos varían desde unos pocos dólares hasta un
porcentaje del 1.75 de la cantidad del préstamo, dependiendo de la
jurisdicción. Los estados que actualmente cobran impuestos hipotecarios
incluyen Alabama, Florida, Georgia, Hawaii, Kansas, Maryland, Minnesota, New
York, Oklahoma, Tennessee y Virginia. |
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| Cargos por Registro e Impuestos de Transferencia |
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| La mayoría de los estados y localidades cobran cargos por
registro e impuestos por transferencia, para registrar en los archivos públicos
los documentos de compra y cualquier gravamen, así como por transferir posesión
de la propiedad. |
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| Cubre el costo de tener un notario público con licencia que
certifique la firma de los documentos de cierre y la firma del prestatario. |
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| Una cuota por certificar la ubicación de la propiedad, sus
dimensiones, sus fronteras, su contorno y la ubicación y dimensión de cualquier
alteración. En algunos casos, el prestamista puede usar la medición original
para la compra de la propiedad. |
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| Una cuota por certificar la ubicación de la propiedad, sus
dimensiones, sus fronteras, su contorno y la ubicación y dimensión de cualquier
alteración. En algunos casos, el prestamista puede usar la medición original
para la compra de la propiedad.Cuotas por las diferentes inspecciones que
pueden requerirse para la venta, tales como inspección de la propiedad, de
pestes y del tanque séptico. |
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Costos Prepagados
Cuando alguien refinancie, habrá algunas cuotas necesarias para cubrir aspectos
como el interés del préstamo hasta que haga el primer pago. Estos costos se
denominan "prepagados" e incluyen los siguientes aspectos:
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| Cuando alguien hace refinancie, por lo general no hace su primer
pago hasta el comienzo del segundo mes completo después del cierre. Por
ejemplo, si usted cierra el 28 de enero, su primer pago puede que no sea sino
hasta el 1 de marzo. Sin embargo, usted paga en el cierre el interés de su
préstamo desde este día hasta el 1 de febrero. |
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| Cuentas en Custodia/ Escrow |
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| Las cuentas de depósito en garantía o cuentas de "retención" (escrow)
son requeridas si el prestamista pagará el seguro e impuestos de la propiedad.
El prestamista establece una cuenta en custodia cobrando de 2 a 4 meses del
costo anual del seguro de propiedad y de 2 a 4 meses del costo anual de los
impuestos de la propiedad y cualquier otro aspecto cubierto por la cuenta en
custodia. Al cierre, el prestatario tendrá que cubrir estas cifras para
suministrar fondos para la cuenta. |
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| Impuestos de la Propiedad |
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| Los impuestos de la propiedad para bienes raíces deben ser
pagados cada trimestre, semestre o año al gobierno local. Los impuestos de la
propiedad son costos que en muchas ocasiones son distribuidos (compartidos o
pagados a medias) entre el comprador y el vendedor. El agente de cierre
generalmente determina la parte del prestatario de los impuestos a partir del
día de cierre. Esto varía por estado. |
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| Seguro contra Riesgos/de Propietario |
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| Prima por una clase de póliza de seguro requerida para protegerse
contra ciertos riesgos, tales como incendios o tormentas. Un pago regular por
este seguro puede estar incluido en el pago mensual de la hipoteca a través de
una cuenta de depósito en garantía. El costo de la póliza por el primer año
generalmente se paga al cierre. |
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