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Existen todo tipo de razones por las qué es bueno refinanciar. Nosotros le
explicaremos las razones más comunes y le daremos algunos consejos sobre
cuestiones que usted debería considerar.
Refinanciamiento para disminuir los pagos mensuales
¿Quién no quisiera disminuir sus pagos? La verdadera pregunta aquí es si los
ahorros los pagos mensuales justifican el costo del préstamo.
Veamos un ejemplo. Digamos que tiene un préstamo de tasa fija a 30 años con una
tasa del 9.5% y que la tasa actual para el mismo préstamo es de 8%- ¿Le
conviene refinanciar para hacer un pago más bajo?
Un viejo consejo solía decir que conviene refinanciar si usted podía bajar la
tasa de su préstamo hipotecario al menos 2 puntos porcentuales. Sin embargo,
hoy en día existe una gran variedad de consideraciones .
Si usted planea a conservar su casa por un corto período de tiempo, como 2 ó 4
años, refinanciar sin tener que pagar nada de su bolsillo puede ser una buena
opción. Estos tipos de préstamos evitan que usted tenga que pagar honorarios al
prestamista o a terceros al momento del cierre. A cambio, usted tendrá que
pagar una tasa de interés un poco más alta durante la vida del préstamo para
cubrir dichos costos. Dado que usted sólo pagará los intereses de la tasa más
alta por un corto período de tiempo, el interés adicional que usted pagará
termina siendo menor que el costo que hubiera tenido que pagar de su bolsillo.
Pero digamos que usted está pensando en quedarse en su casa por lo menos 4 años
más. Entonces el cálculo más importante es encontrar el punto de equilibrio-
¿Cuánto tiempo tendrá que hacer pagos a una tasa más baja para que el costo de
refinanciar quede cubierto?
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| $97,960 (Préstamo original de $100,000) |
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| $99,960 ($97,960 + $2000) |
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| Costos de Cierre incluidos en el Saldo del Principal |
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| Pagos a Principal e Interés |
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| Acumulación mensual del Valor Líquido
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| Incremento mensual del Valor Líquido
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| Punto aproximado para recuperar los gastos |
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| 18.35 meses ($2000 del costo dividido por $109 de los ahorros
mensuales) |
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NOTA: Este ejemplo de préstamos es ilustrativo y no
representa la cotización de una tasa, ni la aprobación preliminar, ni ningún
tipo de compromiso de préstamo.
En el ejemplo anterior, tiene sentido el refinanciamiento ya que el equilibrio
se alcanza en menos de 19 meses, comparando los pagos mensuales y los pagos del
principal basados en el calendario de amortización. En otras palabras, el
ahorro que el prestatario logra alcanzar con el refinanciamiento propuesto
sobrepasa los costos de cierre en menos de dos años.
¿Piensa usted quedarse en su casa por otros 5 ó 7 años? El préstamo a
considerar en este caso podría ser entonces un préstamo hipotecario de interés
variable (ARM) de período fijo. Este préstamo comienza con una tasa de interés
fija y se convierte en un préstamo de tasa de interés variable al final de los
5 ó 7 años. Dado que a esa altura el prestatario ya no será dueño ni vivirá en
esa casa, no tendrá más ese préstamo. Entonces el prestatario se habrá ahorrado
un monto considerable de dinero en sus pagos mensuales y en interés.
Con tantas opciones para disminuir sus pagos mensuales, ¿cómo decidir cuál es
la opción correcta de acuerdo a su situación? Contacte a nuestros expertos en
préstamos hipotecarios al
1-800-610-7976
.
NOTA: Los beneficios relativos descritos arriba pueden variar
con el tiempo y dependen de las circunstancias de cada individuo.
Refinanciar para obtener la seguridad de un préstamo de tasa de
interés fija
Una tasa de interés variable es una excelente forma de obtener una casa
haciendo pagos mensuales bajos. Pero los ajustes de tasa periódicos y la
posibilidad de que la tasa de interés aumente pueden ser un poco
desconcertantes. Esta es una razón por la cual usted podría considerar
cambiarse a la seguridad que ofrece un préstamo de tasa de interés fija.
En este caso también hay diferentes opciones para cada situación.
¿Planea usted quedarse en la casa por un número determinado de años? Puede
entonces obtener un préstamo de interés variable de período fijo que comienza
con tasas fijas (desde 3, 5, 7, ó 10 años para el período de tasa fija
inicial), luego de este período la tasa se ajusta anualmente. Si usted no
cambia de parecer, para entonces ya se habrá mudado al momento en que su
préstamo se convierta a tasa de interés variable. Un dato importante: cuánto
más corto sea el período de tasa de interés fija, más baja será la tasa de
interés.
Si usted está planeando quedarse en su casa por un largo tiempo, debería
considerar un préstamo de tasa de interés fija con un término de 15, 20, 25, ó
30 años. Sólo recuerde que los préstamos de tasa de interés fija suelen tener
una tasa de interés más alta que la que usted paga por su tasa de interés
variable. Por lo tanto usted debe tener dos consideraciones: cuánto tiempo
planea quedarse en su casa y que importante es para usted tener la seguridad de
una tasa de interés fija.
Refinanciamiento para cambiar a una tasa de interés variable
para un ahorro a corto plazo
Mucha gente podría preguntarse por qué uno querría cambiarse de un préstamo de
tasa de interés fija a uno de tasa de interés variable (ARM por sus siglas en
inglés). Sin embargo, este podría ser un cambio inteligente si uno quiere
ahorrar dinero en los pagos del préstamo por un tiempo aproximado de un año
antes de mudarse a otra casa.
Cambiándose de un préstamo de tasa de interés fija a uno de tasa de interés
variable (ARM), un prestatario puede ahorrar sustancialmente en un período
corto de tiempo. Una opción es buscar un préstamo donde no se incurra en costos
que tenga que pagar de su bolsillo. Esto significa que usted pagará una tasa de
interés un poquito mayor, pero sí su objetivo es ahorrar y conservar su
efectivo, los costos de cierre son un desembolso en el que usted no desea
incurrir.
¿Cuánto puede ahorrar? Eso dependerá de su préstamo actual, el prestamo de tasa
de interés variable que usted elija y califique para, y las tasas de interés
del día de hoy. Aquí hay un ejemplo:
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| Préstamo de Tasa de Interés Fija a 30 Años
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| Préstamo de Tasa de Interés Variable a 1 Año |
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| $97,960 (Préstamo original de $100,000) |
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| $99,960 ($97,960 + $2000) |
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| Costos de Cierre incluidos en el Principal |
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| Pagos a Principal e Interés
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| Ahorros en Pagos Mensuales |
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| Acumulación de Valor Líquido |
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| Incremento Mensual del Valor Líquido
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| $25 (durante el primer año) |
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| Punto aproximado para recuperar los gastos |
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| 8.55 meses($2000 costo dividido por $234 en ahorros mensuales) |
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NOTA: Este ejemplo de préstamos es ilustrativo y no
representa la cotización de una tasa, ni la aprobación preliminar, ni algún
tipo de compromiso de préstamo.
En el ejemplo anterior, tiene sentido el refinanciamiento ya que el equilibrio
se alcanza en menos de un año. Y si usted el prestatario no cambia de parecer,
se mudaría antes de que la tasa de interés se ajuste. Esto demuestra como una
tasa de interés variable puede ser un buen método para lograr disminuir los
pagos mensuales a corto o mediano plazo. Refinanciamiento para obtener efectivo
por el valor líquido de su hogar.
Refinanciamiento para obtener efectivo por el valor líquido de
su hogar
Con cada pago mensual que usted hace a su préstamo, usted usualmente está
acumulando valor líquido en su propiedad. A través del refinanciamiento usted
puede liberar parte de este dinero para otros fines. Quizás usted necesite este
dinero para la educación universitaria de sus hijos o para invertirlo en una
segunda vivienda.
Otra buena razón para sacar efectivo del valor líquido de su hogar es para
pagar deudas que tienen cargos de interés que no son deducible de impuestos. El
interés que usted paga en el préstamo de su hogar, es en la mayoría de los
casos, deducible de impuestos. Si usted tiene un monto considerable de deudas
no deducibles de impuestos, como tarjetas de crédito o un préstamo para auto,
quizás sea una buena idea usar parte del valor líquido que ha acumulado en su
casa (considerando que usted tenga suficiente) para pagar estas deudas. De esta
forma, el interés que usted paga en sus deudas combinadas puede ser ahora
deducible de impuestos. (Consulte con su asesor de impuestos para cada
situación particular).
Para obtener dinero en efectivo de su hogar, el prestatario puede comúnmente
pedir prestado hasta el 75% del precio de avalúo de su hogar.
Refinanciamiento para eliminar el seguro hipotecario
¿Compró su casa haciendo un pago inicial menor al 20%? Entonces probablemente
usted tiene que pagar un seguro hipotecario mensual además del principal y el
interés (Verifique la declaración de su préstamo si no tiene la certeza).
A medida que usted acumula valor líquido en su propiedad, usted llega a un
punto en que tiene más del 20% de valor líquido en su propiedad. Usted quizás
ya haya alcanzado dicho punto. De hecho, en un mercado de bienes raíces
favorable donde el valor de las casas aumenta a una velocidad más alta que el
promedio, el valor de su casa puede haber aumentado al punto que usted cuenta
ya con un 20% de valor líquido, simplemente porque su casa ha aumentado su
valor. Pero puede que usted todavía no haya sido capaz de cancelar su seguro de
hipoteca. Depended en la póliza de su prestamista.
Sí esto es una posibilidad, su objetivo para este tipo de refinanciamiento debe
ser obtener un préstamo sin seguro hipotecario mensual, que tenga una tasa
igual o menor a la de su préstamo actual. La situación ideal sería reducir su
tasa por encima del costo de su pago mensual en el seguro hipotecario.
NOTA: Algunos préstamos no están disponibles en todos los
estados.
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